投资控股百余家企业“湾区地主”益田集团在造什么局?

2020-12-11

秦佳丽/发自北京

低调且神秘的益田集团最近又斥资5000万元,新设一家名为深圳市益田商置投资有限公司的子公司,主营酒店管理与商业综合体管理服务。

它庞大的子公司体系又多了一条支线。

据中国房地产报记者梳理发现,持有近400亿元总资产、在业界规模定位属于中小型房企的益田集团,对外间接控股企业达100余家,旅游商业、智慧地产及文化教育等领域多有其布局身影。从一线房企到头部信托,既是其项目运营搭档,也为其提供了融资渠道。

如此布局的主要原因是为上市铺路。不过,益田集团掌舵者自2011年表达上市意愿以来,9年过去,其分拆上市计划至今未能达成。

经营方面也出现动荡:据信达证券公告,2020年上半年,益田集团营业收入6.83亿元,净利润-6.49亿元,近3年来首次呈负。

这样的局面对于有志于打造“中国旅游商业第一股”的益田集团来说,成了难以承受之重。

北京东二环,沉寂多年的国盛中心近期“活”了起来。商场外墙上“我是国盛,稍后见”的字样清晰可见。

自2017年益田集团从信达资产手中接盘项目部分股权以来,国盛中心重整工作低调进行了3年,直到今年5月,项目招商中心启幕仪式开幕,复工进展重新映入大众视野。据集团官网介绍,近期益田集团商业筹备组已正式进驻项目,完成了项目定位和招商策划。

这座建筑面积近60万平方米的商业综合体,原属2008年北京奥运会配套工程,因产权争议问题已停工11年,5易其主后,最终由益田集团与信达资产合作开发。

益田集团并未透露此次股权合作的具体比例。不过信达资产最初的一份竞争性谈判邀约文件透露,拟出让该项目10%-35%股权,并交由该小股东整体操盘。按照彼时项目155.7亿元整体估价,益田集团此次交易代价约在15.6亿-54.5亿元。这无疑是一笔不菲的投入,2017年益田集团整体营业收入不过33.42亿元。

对于转型扩张期的益田集团而言,大手笔收购国盛中心似乎不在意料之外。益田集团董事会主席吴群力曾在2018年提出3至5年在全国落地100个以上商业项目计划,目前其在全国开业或筹建中的商业地产只有25个,差距较大。放诸北京,益田集团现有项目也不多,除了2个住宅项目与1个酒店项目,全新的国盛中心将是其踏出深圳后首个一线城市商业综合体试点项目。

益田集团对于自己的发展曾有着清晰定位。

从体育教师下海经商,颇具理想主义的吴群力并不甘心局限于住宅地产,他曾公开定义过自己的两次转型:第一次是2002年,从住宅开发转型为复合型地产,投身商业地产开发;第二次是2015年,针对旅游商业、智慧地产及文化产业制定发展战略,打造一体化城市运营商平台。

投身商业与旅游在益田注资对象中有直观呈现。比如,提出将商业地产板块分拆上市的2011年,益田集团成立旅游商业集团,推出益田假日广场系列IP;益田集团金融板块则成立于2015年,斥资3亿元成立深圳前海益田金融控股有限公司,提供资产管理、商业保理及融资租赁等服务。

2016年,益田还进驻中长胜基金并持有1%股份,这一“含着金汤匙出生”的基金公司,目前集结了万科、佳兆业、前海金控、卓越集团、绿景集团等众多股东;2017年,益田进驻上市公司张家界旅游集团,成为持有其4.79%股份的第三大股东。

据企查查数据,目前益田集团对外投资企业43家,间接控股147家。结合“接盘”“旧改”“找伙伴”等方式,冠以了众多子公司“益田系”标签,对应集团旗下各大文旅、酒店及商业中心项目。

如此庞大的子公司局面,源于吴群力一直揣着一个上市梦。登陆资本市场意味着能拿到更多资金,布局更大的项目,迎来更好的发展。

2011年,益田集团就提出过3-5年商业地产集团要上市计划;2016年,吴群力曾再度公开表达过益田集团各板块分拆上市愿望:“未来10年希望将每个板块发展成熟后再拆分上市,首推的是旅游商业板块。”

按照彼时吴群力曾透露的时间表,其中旅游商业板块将在随后3年登陆资本市场。不过,目前节点已过,益田旅游商业板块上市计划仍未兑现。

益田集团官网显示,目前整个集团旅游商业板块已经形成假日广场系列、假日世界系列、假日天地系列、假日步行街系列以及益田假日里等6大产品线,覆盖深圳、上海、北京、长春、西安、贵阳等一二线城市。

轻资产管理输出模式也让益田入局各地变得更加容易。比如,今年上半年,位于广州中轴线上的信达金茂广场项目,引进益田商业进行运营管理,成为益田进军广州的商业首秀;与华策集团达成战略合作后,益田一口气在深圳、珠海布局4个轻资产项目。

扩张道路上,两笔大额ABS融资申请成功,是益田旅游商业板块高光时刻。2016年年底,继36亿元公司债申请失败后,益田以深圳市益田假日广场有限公司为标的,一项规模达53亿元的ABS申请获得深交所审核通过,成为深圳地产圈首个商业地产资产证券化项目;今年8月,集团再以深圳益田假日广场为标的,通过深交所发行规模达68亿元ABS融资。

根据充当其ABS融资管理人的信达证券公告,2017年至2019年,深圳益田假日广场营业收入依次为4.96亿元、5.3亿元、6.06亿元;净利润依次为1.34亿元、0.73亿元,1.64亿元。截至2020年6月底,深圳益田假日广场资产总计108.79亿元,净资产26.65亿元。

对比益田集团整体营收规模,这一物业标的为集团营收贡献超过3成。

在IP Global中国区首席经济学家柏文喜看来,上述ABS融资成功发行,为益田集团置换过高成本融资奠定了基础。“益田之所以接连发行两笔大额ABS融资,主要原因是为了置换以往通过信托机构、私募机构等发行的高成本资金,这类资金对旅游商业地产而言并不长期适用,步入运营阶段后,需要用低成本长期资金置换。”他向中国房地产记者补充到,“得益于标的物业现金流状况较好,发行的ABS融资规模才足够大,否则用以置换相关信托融资与私募投资的商业模式难以成立。”

不过,如果以当前业绩作为验收布局成果标准,很难佐证益田集团踩准了节奏。

据信达证券披露,2017年至2019年,益田集团营业收入依次为33.42亿元、39.85亿元、40.28亿元,净利润依次为2.66亿元、4.40亿元、3.55亿元。今年上半年,集团营业收入6.83亿元,净利润由正转负,表现为-6.49亿元。

集团销售额亦逐年萎缩。亿翰智库数据显示,2015年-2019年益田集团销售额分别为50亿元、71.0亿元、39.5亿元、29.5亿元、12.18亿元,目前在TOP200房企中排名垫底。

比起踏入新兴赛道的敏捷,益田集团住宅地产板块面临发展桎梏,透过两个“神盘”可见一斑。在集团大本营深圳,面对已进入土地存量市场的深圳,旧改是益田集团扩储主要方式,当地有着“深圳史上最难旧改项目”之称的木头龙社区城消磨了益田13年,终于在今年3月份正式开工,此前益田集团与社区业主陷入长期拉锯战,过渡期累计支付租金补偿金额超过10亿元,拖累公司整体业绩。位于深圳蛇口的半岛城邦项目,益田与合作对象就项目权属争议缠斗10余年,合同纠纷至今悬而未解。

盈利水平停滞不前的这些年,“多元化”选择的益田集团与房地产行业“黄金时代”失之交臂。

苦于没有上市平台,益田集团用自己的方式撬动着多项目开发。除了颇有效力的ABS融资,信托贷款、“卖子”回血等手段一度成为其重要资金来源;建设银行、中信信托、中铁信托、信达资产等金融机构与之构建了多样化合作形式。

过程中,充当益田集团ABS融资管理人和承销商的信达资产已经磨合多年,除了2017年联手操盘“烂尾楼”国盛中心;2016年底,信达资产还与益田集团成立了有限合伙企业,前者出资15亿元,投向位于深圳大鹏新区的旧改项目。

中信信托也在益田的项目开发中担任“前锋”。2015年,益田集团联合远洋集团收购北京两处住宅项目,皆是由中信信托“打头阵”。两处项目分别为村旧改社区项目檀州家园与北京绿岛置业,先由中信信托与益田集团成立项目新投资公司入局;随后一个月里通过中信信托退出、远洋地产入驻等形式,实现项目公司控股权变更。

上述收购中,中信信托发挥着融资渠道作用。一份来自“中信信诚—益田集团融资贷款专项资产管理计划”显示,益田集团以上述檀州家园三期“溪水雅地”项目,以及北京绿岛置业持有的“亚澜湾”项目的未来销售回款,作为提供给中信信托的还款来源。

在柏文喜看来,益田集团之所以能够吸引一线房企和信托机构与之合作,一方面是因为其打造了几项标杆性商业购物中心,以此为IP能够在较好地段拿到土地,并以商业地产名义寻求部分配套住宅用地,平衡前期商业板块开发运营,风险较低且具有盈利空间。

另一方面,两笔ABS融资在一定程度上为集团杠杆式扩张提供了条件。“ABS实际上是将其已经形成现金流的物业进行权益性融资,可以用作股本金,继续投向其他项目。益田集团布局众多项目,部分资本金便是从已有现金流项目的ABS中套现而来。”柏文喜向记者表示。

用益信托网显示,近年益田集团通过中铁信托、东莞信托等机构至少发行过5次信托融资,规模总计12.24亿元,产品期限1年期至2年期不等,最高收益率在6.8%至11%之间。

发行于2019年7月的振兴6号长春益田枫露集合资金信托计划是其中规模最大的一笔,发行规模5亿元,最高收益率10.5%,用于支付益田枫露项目工程款及后续资金周转。

值得一提的是,位于长春高新区的益田枫露项目,是目前益田集团在当地所剩不多的工程。因中途开发搁置多年,曾一度传出被豪邦地产接盘的消息,直到2019年益田集团打出“蛰伏再出发”宣传字样,与益田枫露住宅项目配套的益田假日广场在长春面世。

益田集团在长春地位的“岌岌可危”,源于其多起“卖地”动作——益田硅谷新城二期地块被天力地产接手,益田锦湖大路项目后续地块被融创收购,益田净月瓦萨小镇地块转手给大众,大有“撤出”长春痕迹。

事实上,一路增持过程中,迫于资金回血需求,集团也在甩开部分重资产“包袱”。企查查显示,近两年来,益田左手新增投资企业6家,右手撤出投资11家。集团出售阵营中,包括位于深圳市光明中心区的三井银包厂城市更新项目20%的股权,交由“深圳旧改大王”佳兆业;广西华通高速公路45%股份转让给招商局;位于长春的自持物业益田福朋喜来登酒店转予融创等。

目前来看,多款出售动作似乎已成为益田关键“回血”手段。中诚信证评的报告显示,在益田集团2018年近40亿元的营收中,有15.7亿元来自土地收益权转让收益,占比近4成。

想要佐证其转型路径没有“踏空”,“多元化”益田集团更需自主造血。